Si un crédit engage généralement l’emprunteur à verser une contribution, sachez qu’il existe des solutions pour les personnes qui ne l’ont pas. Mon Allocs explique .
Qu’est-ce que la participation personnelle ?
Les conditions d’accès au crédit immobilier sans apport personnel se sont durcies ces dernières années, notamment sous l’impulsion des recommandations du Conseil supérieur. Pourtant, décrocher un prêt immobilier sans avoir mis un centime de côté reste une réalité. En 2019, plus de 30 % des crédits signés l’ont été sans aucun apport de la part des emprunteurs. Une statistique qui force à nuancer bien des idées reçues.
Définition
L’apport personnel correspond à la somme que l’acquéreur injecte dans son projet immobilier, sans passer par l’emprunt. Ce montant, généralement issu de l’épargne, rassure les banques : il témoigne de la capacité à gérer ses finances et à anticiper les aléas. Autrement dit, l’apport prouve que vous pouvez encaisser les futures échéances du prêt, tout en faisant face à vos autres dépenses, comme le loyer ou les charges courantes. Verser un premier paiement lors de l’achat, c’est aussi offrir à la banque une marge de sécurité, notamment si la valeur du bien venait à baisser. Cela dit, il reste possible d’obtenir un crédit sans apport, et ce critère ne conditionne pas forcément le taux d’intérêt appliqué.
À quoi sert-il ?
L’apport personnel sert le plus souvent à régler les frais annexes liés à l’achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier, commission d’agence… Mais il existe des alternatives, puisque certains de ces coûts peuvent être couverts par des prêts aidés.
Quelles sont ses origines ?
Un apport personnel peut avoir plusieurs sources. Il peut provenir de la revente d’un bien, d’un don, d’un héritage, mais le plus souvent, il s’agit du fruit de plusieurs années d’épargne : PEL, CEL, livret A ou assurance-vie. Certaines banques considèrent aussi des aides telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement (ex 1 % logement) comme de l’apport. Si votre épargne est placée à l’étranger, il faudra la rapatrier sur un compte en France avant toute démarche : une étape qui peut compliquer la relation avec la banque prêteuse, mais qui reste incontournable. Et dans tous les cas, il faut pouvoir justifier l’origine des fonds injectés. Lorsqu’un bien est vendu pour financer l’achat d’un autre, le prêt relais s’impose comme une solution pour avancer la somme. Enfin, les salariés disposant d’une épargne entreprise (PEE, PERCO) peuvent aussi débloquer ces fonds pour l’achat de leur résidence principale.
Si vous détenez des placements financiers (comme ceux cités plus haut), ceux-ci peuvent peser en votre faveur auprès de la banque. Mieux : en cas de besoin durant la vie du prêt, il est possible de les mobiliser pour alléger le remboursement. Certains choisissent d’emprunter à 2,6 % tout en conservant des placements qui rapportent 3,2 %. Résultat : un différentiel positif qui peut transformer l’absence d’apport en stratégie de rentabilité.
Quelles sont les conditions pour le prêt sans contribution ?
Il faut d’abord pouvoir expliquer l’absence d’apport : pour les primo-accédants fraîchement entrés dans la vie active, ce sera évident. Même logique si un accident de parcours (maladie, séparation) a empêché de constituer une épargne. Mais pour compenser l’absence de gage financier, la banque attendra un dossier irréprochable : situation professionnelle stable, gestion bancaire carrée (pas d’incident, pas de découvert à répétition). Montrer que l’on a réfléchi à son projet, à travers un plan de financement précis et adapté à ses ressources, pèse aussi dans la balance. À noter : les mensualités de remboursement ne pourront jamais excéder 35 % des revenus, un seuil incontournable, apport ou non.
Quels profils sont concernés ?
Les banques accordent rarement un prêt sans apport, mais certains profils sortent du lot. Trois grandes catégories de candidats peuvent espérer franchir le cap :
Primo-accédants jeunes
Ceux qui achètent pour la première fois alors qu’ils démarrent dans la vie active, souvent sans avoir eu le temps d’épargner, peuvent décrocher un crédit immobilier sans apport. Les aides type PTZ ou prêt Action Logement viennent alors compléter, voire constituer, l’apport attendu.
Épargnants stratégiques
À l’inverse, certains disposent d’une épargne conséquente mais préfèrent la laisser fructifier plutôt que de s’en servir comme apport. Pour ces profils, le crédit sans apport peut être accordé, d’autant que le rendement de leurs placements dépasse souvent le taux du prêt. Même logique pour ceux qui bénéficient de produits d’épargne défiscalisés.
Investisseurs locatifs
Ceux qui achètent pour louer bénéficient aussi de solutions sans apport. La déduction fiscale sur les intérêts d’emprunt rend ce montage attractif. Plus le montant du crédit est élevé, plus l’avantage fiscal s’accroît. Dans ce cas, il est souvent conseillé de limiter au maximum l’apport, voire de s’en passer totalement. Certaines banques proposent même des crédits couvrant 100 % du projet, voire 110 % pour les primo-accédants au profil solide. D’après la Banque de France, les prêts couvrant la totalité du coût représentaient 1 demande sur 10 en 2015.
Quels justificatifs fournir ?
Pour monter un dossier de prêt sans apport, il faudra réunir les documents suivants :
- Avis d’imposition
- Relevés bancaires
- Bulletins de salaire
Si vous empruntez à deux, l’un des membres du couple doit impérativement disposer d’un CDI. Dans le cadre d’un crédit immobilier, attendez-vous à une étude de dossier plus longue, car la liste des justificatifs sera plus fournie que pour un prêt à la consommation classique.
Quels types de crédits accessibles sans apport ?
Pour compléter un crédit immobilier, plusieurs dispositifs existent sous conditions de ressources, permettant d’emprunter sans apport :
- PTZ
- Prêt conventionné
- PAS
- Prêt Action Logement (ex 1 % logement)
Le prêt à 110 %
On trouve aussi des formules qui financent jusqu’à 110 % du montant du projet : la totalité du bien immobilier, mais aussi les frais annexes (notaire, dossier, agence). Ce type de crédit s’adresse en priorité aux primo-accédants, à condition d’avoir une situation professionnelle stable et un dossier solide. Les banques examinent alors plusieurs critères :
- Le « saut de charge », c’est-à-dire la différence entre l’ancien loyer et les futures mensualités, il doit rester modéré.
- Le « reste à vivre », soit ce qu’il reste une fois les mensualités payées, pour assurer un niveau de vie correct.
- La garantie du prêt, qui peut prendre la forme d’une caution ou d’une hypothèque.
Ces prêts à 110 % sont disponibles pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif. À noter : les prêts couvrant plus que le prix du bien sont surtout proposés dans le cadre d’un investissement locatif, car la revente d’un bien existant rassure les banques sur la solidité financière de l’emprunteur.
Face aux banques, la mise en concurrence reste une étape incontournable pour optimiser ses chances d’obtenir un prêt sans apport. Même les meilleurs dossiers gagnent à être présentés à plusieurs établissements. Les simulations en ligne peuvent aider à comparer rapidement les offres. Par ailleurs, l’assurance emprunteur est obligatoire pour tout crédit immobilier. Pour trouver la couverture la mieux adaptée, tant en termes de garanties que de tarif, solliciter un courtier d’assurance peut s’avérer judicieux : son réseau permet souvent de décrocher de meilleures conditions et de raccourcir les délais.
Enfin, rien n’oblige à négocier seul avec les banques. Mandater un courtier ou un agent permet d’optimiser le montage du dossier et d’accélérer les démarches. Ces professionnels connaissent les rouages du secteur et disposent de relations privilégiées auprès des organismes prêteurs. À la clé : des taux négociés et des conditions adaptées, même sans apport.
En matière de crédit immobilier, la porte n’est jamais totalement fermée, même sans épargne. Les règles changent, les banques s’adaptent, et chaque dossier raconte une histoire différente. À chacun de jouer sa partition pour convaincre, saisir l’opportunité et faire aboutir son projet, même sans mise de départ.
