Quand on parle de la LMNP ou de la location meublée non professionnelle, on a souvent tendance à présenter les biens neufs. Sachez que ce type d’investissement concerne également les biens dans l’ancien. Ceci, vous intéresse-t-il ? Faisons un focus sur cet investissement en LMNP dans l’ancien.
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La LMNP ancien ou occasion, c’est quoi ?
Si vous connaissez déjà la LMNP dans le neuf, celle dans l’ancien ne doit pas vraiment vous être inconnue. Elle concerne tout simplement les biens anciens qui sont dédiés à la location meublée. Le principe est simple : on achète un bien ancien réhabilité et on choisit le statut de loueur en meublé non professionnel. Même si vous avez opté d’investir dans l’ancien, vous pourrez profiter des mêmes avantages, notamment des avantages fiscaux comme si vous avez fait un investissement dans le neuf.
Rassurez-vous : quand on dit « bien ancien », il ne s’agit pas forcément d’un très ancien bien. Il peut s’agir d’un bien de 15 ans ou plus ou d’un bien de 10 ans ou moins, mais il a été réhabilité pour respecter les normes en vigueur. Vous avez le choix d’investir dans le domaine de la résidence étudiante, de la résidence senior ou de la revente EHPAD occasion.
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Investir en LMNP dans l’ancien, les conditions nécessaires
Déjà, le statut de LMNP que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf est accessible à tous les investisseurs. Cependant, il faut que le bien ancien respecte certaines conditions pour que vous puissiez profiter des avantages liées à l’investissement lmnp dans l’ancien. Il faut que :
- Le bien ancien en question ait été réhabilité ou rénové,
- Le bien ancien respecte toutes les conditions de la loi Alur pour être « meublé »,
- Le bien ancien ne doit pas se retrouver au Registre du Commerce et des Sociétés,
- Le montant des revenus locatifs pour la location doit être inférieur à 23 000 euros par an et faire moins que le montant des revenus annuels du foyer fiscal.
Les avantages de la LMNP dans l’ancien
L’ancien n’est pas forcément le milieu qui attire le maximum d’investisseurs et on peut comprendre votre hésitation. Découvrez tout de même les principaux avantages de la LMNP dans l’ancien :
- Pour investir en LMNP dans l’ancien, il ne faut pas un si grand budget. Le montant d’investissement pour un bien LMNP occasion est en moyenne entre 15 et 20% inférieur à celui pour un bien LMNP neuf. C’est ce prix souvent inférieur qui fait aujourd’hui le succès de ce type d’investissement.
- Comme le bien est déjà livré, l’investisseur a un historique complet du bien, ce qui lui permet d’avoir un certain contrôle sur les composantes de son investissement. Il sera en connaissance entre autres du montant des loyers, des charges locatives, de la taxe foncière et du taux de remplissage. Ceci constitue un autre avantage auprès des locataires, car connaissant déjà les charges, les locataires pourront apporter une attention plus élevée au bien.
- L’investissement en LMNP dans l’ancien permet la perception des revenus locatifs immédiats. Dans ce cas, vous prenez tout simplement le relais de l’ancien propriétaire et vous pouvez espérer percevoir les premiers revenus locatifs de cette location meublée dans les trois prochains mois.
- Côté emplacement, l’investissement dans l’ancien s’accompagne d’une grande souplesse. Pour la plupart des cas, ces biens anciens se trouvent dans les centre-villes ou dans des zones très prisées par les locataires.
- Vous pourrez choisir votre type de bail même s’il s’agit d’un bien ancien. Si le bien que vous avez acquis se trouve en résidence avec services, vous pouvez opter pour le bail commercial. Ce contrat est signé entre l’exploitant de la résidence qui s’occupera intégralement de la gestion locative et vous. Il durera neuf ans. Il vous garantit le versement de loyers, même si le bien n’est pas occupé. Vous avez également la possibilité d’opter pour le bail civil qui sera signé entre le locataire et vous pour 12 mois renouvelables ou pour neuf mois pour une location étudiante.
- L’investissement en LMNP dans l’ancien s’accompagne d’une fiscalité sur les revenus locatifs nulle ou presque. En effet, les revenus locatifs peuvent être non imposables ou au pire des cas partiellement imposables. Pour profiter de cet avantage, le loueur peut déclarer ses revenus locatifs en régime réel ou en régime micro-BIC.
Les avantages de ce type d’investissement vous ont peut-être convaincus, mais il ne faut non plus se précipiter. Il présente quelques risques qu’il faut prendre en compte. Trouver un bien ancien répondant à tous vos critères pour cet investissement ne sera pas si facile, car sur le marché, les biens anciens sont moins nombreux. Même si le bien a été rénové ou réhabilité, vous devez également mettre de côté un autre budget pour certains travaux.