Pour faire un investissement locatif, la valeur locative est une notion à connaître ! En effet, celle-ci permet de savoir si un investissement en vaut la peine. C’est donc un élément qui peut faire pencher la balance lors de l’achat d’une habitation pour la louer. Un projet immobilier doit être solide, surtout si pour votre achat vous devez faire un crédit immo ! Voici quelques conseils pour faire le bon choix.
Valeur locative et valeur d’un bien : quelles différences ?
Acheter une habitation pour la mettre en location peut être un bon investissement immobilier. Quand vous achetez un bien, une estimation de sa valeur permet de fixer le prix de vente. Effectuée dans l’idéal par un professionnel, cet avis de valeur vise à établir un prix de vente juste. Ce prix d’achat ne vous dit pas pour autant si votre projet immobilier est rentable ! Pour ça, c’est bien la valeur locative de votre logement qu’il faut calculer. Celle-ci est différente de la valeur vénale.
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Quand vous achetez pour louer, votre objectif est de gagner de l’argent avec les loyers. C’est ce qu’on appelle la rentabilité locative. Elle se calcule en mettant en rapport la valeur locative et votre investissement à l’achat. La valeur locative désigne le loyer théorique annuel que rapporte un logement à son propriétaire sans période de vacance. C’est donc ce que le bien peut vous rapporter lorsqu’il est loué.
Calculer la valeur locative pour évaluer sa rentabilité
En calculant la valeur locative d’une habitation, vous estimez combien vos loyers peuvent vous rapporter en un an.
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Fixer le prix d’un loyer n’est pas si simple, croyez-moi ! Vous connaissez le marché local ? C’est indispensable ! Pourquoi ? Parce que la situation géographique est l’un des critères qui permet de calculer le montant du loyer. C’est là que les choses se compliquent ! Il n’y a pas que le prix au mètre carré qui permet de fixer ce montant. Si vous investissez dans des travaux, ne comptez pas non plus répartir le coût entre les locataires en gonflant le loyer… Ça ne marche pas comme ça.
De nombreux critères rentrent en compte et comme chaque bien est unique, une estimation de la valeur locative est différente d’un appartement à l’autre. D’ailleurs, si vous avez plusieurs appartements dans un même immeuble, leur valeur locative sera sans doute différente. Il suffit que l’un des logements soit exposé différemment pour que celle-ci varie. Mon conseil : remettez-vous à l’expertise d’un professionnel comme Citya Immobilier pour évaluer la valeur locative de votre futur bien.
En fait, la valeur locative permet de savoir si vous pouvez atteindre la rentabilité locative. La calcul suivant (Le loyer mensuel) x 12/prix d’achat x 100 vous donne le taux de rentabilité locative. Il varie entre 2 et 7 %, mais dépend de la commune où le bien se situe et de ses caractéristiques. Et aussi du bon choix d’investissement !
Le facteur inconnu reste l’occupation du bien. En cas de logement vacant pendant plusieurs mois, vous perdez malheureusement de l’argent. Confier la gestion locative à une agence permet généralement de louer plus rapidement.
Notez bien que la rentabilité nette est celle qu’il faut prendre en compte. Il faut retirer aux loyers perçus :
- La taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- Les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier ;
- Les dépenses inhérentes aux gros travaux, surtout si vous achetez un logement ancien ;
- Les éventuels frais de gestion : assurance, gestion locative, etc.
Investir dans un projet locatif nécessite donc de se renseigner précisément sur le taux de rentabilité locative moyen des villes. Celui-ci est très variable parce que la valeur locative des villes n’est pas la même. Dans certaines communes, il frôle 4 ou 5 %, mais à d’autres endroits, il est très bas.