Quand on évoque la LMNP, la location meublée non professionnelle, l’imaginaire collectif se tourne spontanément vers les résidences flambant neuves. Pourtant, investir en LMNP dans l’ancien ouvre des perspectives parfois plus accessibles et tout aussi séduisantes. Focus sur ce volet méconnu, mais loin d’être marginal, de l’investissement locatif.
La LMNP dans l’ancien, de quoi parle-t-on vraiment ?
Si vous connaissez déjà les grandes lignes de la location meublée non professionnelle en version neuve, la déclinaison « ancien » ne va pas bouleverser vos repères. Il s’agit de biens ayant déjà servi, remis à niveau pour respecter les attentes actuelles, puis proposés à la location meublée sous le même statut. Un appartement refait à neuf ou une chambre rénovée, éligible à la LMNP, bénéficiera des mêmes avantages fiscaux qu’un logement flambant neuf.
Le terme « ancien » ne signifie pas pour autant logement centenaire : le bien peut n’avoir que 10 ou 15 ans, voire moins. L’essentiel reste sa rénovation ou sa mise aux normes récentes. Le choix est vaste : résidence étudiante, résidence seniors, ou même reprise d’un bien en EHPAD… les options s’ouvrent à qui souhaite diversifier sa stratégie patrimoniale avec la location meublée dans l’ancien.
Quelles conditions respecter avant d’investir ?
Accéder au statut LMNP demande de suivre certaines règles, qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien. Pour profiter pleinement d’un investissement lmnp sur un bien de seconde main, quelques points sont à bien vérifier :
- Un logement rénové récemment, ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation sérieuse ;
- Le respect exhaustif des critères définis par la loi Alur pour qu’il soit qualifié de meublé ;
- L’absence d’immatriculation du bien au Registre du Commerce et des Sociétés ;
- Des recettes locatives annuelles ne dépassant pas 23 000 euros et restant inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Pourquoi investir en LMNP dans l’ancien ?
On comprend que la tentation d’acheter un bien déjà occupé ou rénové ne fasse pas immédiatement sauter le pas à tous. Pourtant, il suffit de se pencher sur les atouts concrets pour voir les avantages réels de cette formule. Parmi ceux qui séduisent de plus en plus d’investisseurs, certains font vraiment la différence :
- L’accessibilité du prix : en moyenne, se positionner sur une LMNP dans l’ancien baisse l’addition de 15 à 20 % par rapport à l’achat d’un bien neuf. Cette différence de coût creuse l’écart de rentabilité dès le départ.
- Un historique déjà disponible : pas de projections hasardeuses, on bénéficie de données précises sur les loyers encaissés, les charges, la fiscalité locale ou encore l’occupation. Ce retour d’expérience rassure, aussi bien du côté investisseur que locataire.
- Une rapidité d’encaissement : la reprise d’un lot meublé ancien permet, en général, d’empocher des loyers dans les trois mois suivant l’acquisition. Pas d’attente interminable avant de voir l’argent arriver.
- Des localisations stratégiques : l’ancien se niche souvent là où les logements neufs affichent complet ou des prix dissuasifs, centre-ville, quartiers prisés, pôles étudiants. Ce type de bien attire naturellement les candidats à la location.
- Une gestion à la carte : avec ou sans gestionnaire, en bail commercial (gestion complète, loyers sécurisés pendant plusieurs années) ou en bail classique (souplesse et relation directe avec le locataire), chacun ajuste son approche et sa stratégie selon ses besoins.
- Un traitement fiscal attractif : selon le régime fiscal choisi, réel ou micro-BIC,, il devient possible de minimiser, voire de neutraliser, la fiscalité sur les loyers encaissés. Un argument de taille quand on surveille sa rentabilité nette.
Pour autant, tout n’est pas simple. L’offre de biens anciens rénovés reste restreinte, la concurrence pour ces produits peut être rude, et il arrive qu’un appartement, même refait, demande encore quelques ajustements ou petites réparations. Il faut donc prévoir une réserve pour les imprévus et rester attentif lors de la sélection.
Choisir la LMNP dans l’ancien, c’est accepter une part de défi, mais c’est aussi mettre le pied sur un terrain où l’initiative et la vigilance paient. Ceux qui savent observer le marché et gardent les pieds sur terre trouveront ici une porte d’entrée attrayante vers la location meublée non professionnelle.
