C’ est la surprise pour tous les courtiers en crédit immobilier. La vague de renégociations de prêts a refait surface depuis juin 2019 : « Près de 25% de nos dossiers sont consacrés à la renégociation, alors qu’au début de l’année, nous nous attendons 12% », a déclaré Ulrich Maurel, porte-parole du courtier en crédit immobilier Borrowntis. Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, une augmentation des intérêts due à la baisse constante des taux de crédit immobilier aujourd’hui estimés à 1,20% en juillet 2019, hors frais d’assurance, pour toutes les durées. « Nous nous attendons à une fin dynamique de l’année sur les renégociations », a prédit Maël Bernier, porte-parole de Better Tarifs, où ces dossiers représentent déjà 30% des clients.
Les gagnants de la nouvelle vague
Les emprunteurs essaient de réduire leur paiement mensuel ou de réduire leur durée « Aujourd’hui, tous ceux qui ont une différence de 0,7 point à 1 point entre leur taux de départ et leurs taux appliqués sont gagnants et renégociant. Ils économisent 5 000€ à 10 000€ minimum sur le montant de leur prêt », déclare Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vos finances. « Les seules conditions à remplir sont d’avoir remboursé le premier tiers de leur créance et d’être redevables à la banque d’au moins 70 000 euros à 100 000 euros. Cela signifie que presque tous les emprunteurs dont les taux sont d’environ 2% et qui ont emprunté entre 2015 et 2017 sont concernés », ajoute-t-il.
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Plus le crédit est élevé et plus l’argent emprunté est important, plus les gains sont élevés : « Prenez l’exemple d’un couple avec un enfant empruntant 635 000 euros pour acheter un appartement à Paris sur 25 ans en 2015 au taux de 2,95 %. Hors assurance, le montant de leur paiement mensuel est de 2 995€. Renégocier maintenant, si les sanctions sont retirés, parviennent toujours à profiter d’un nouveau taux de 1,20% en 20 ans hors assurance. Le nouveau paiement mensuel est de 2 759€ et ils gagnent 1 an et 4 mois à compter du remboursement de leur prêt. Au total, les gains sur crédit pour cette famille sont estimés à 105 617 euros », explique Maël Bernier.
Prêts difficiles à renégocier
Tous les emprunteurs ne sont pas touchés par la renégociation. Par exemple, ceux qui bénéficient d’un prêt à taux nul n’ont aucun intérêt à choisir cette stratégie. Il en va de même pour les clients qui ont rencontré un problème de santé au début du remboursement. S’ils effectuaient un rachat de crédit, le coût supplémentaire de l’assurance d’emprunt aurait nui à la transaction. Sans oublier les coûts liés au rachat du prêt, tels que les frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1 000 et 3 000 euros), les frais de demande (environ 500 euros) et les frais de courtage, le cas échéant (entre 0€ sur internet et 2 000€ dans l’agence physique).
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En outre, les banques hésitent à renégocier ou à racheter le prêt. Prenez au moins 4 mois avant le traitement des dossiers. « Les institutions bancaires se sont effondrées sous les dossiers d’acquisition. Les renégociations passent plus tard, et encore… celles qui feront la différence sont les profils simples et intéressants. Couple de famille, qui reçoivent 70 000 euros pour deux, en CDI et ont une capacité d’économie. Sur ce dernier point, les banques favoriseront les investisseurs boursiers plutôt que les épargnants qui placent toute la brochure à l’assurance-vie », explique Ulrich Maurel. « Les institutions continueront à lutter pour retenir un client à revenu élevé », contrebalance Estelle Laurent, responsable de la communication pour le courtier Crédixia. « Les tarifs sont déjà très bas, ils savent que ceux qui achètent ou renégocient aujourd’hui ne quitteront pas demain pour de meilleures affaires parce qu’il semble difficile d’imaginer », ajoute-t-il. La course à la renégociation est lancée…